ejerskifteforsikring

Om ejerskifteforsikring

En ejerskifteforsikring dækker de fleste skjulte fejl og mangler i forbindelse med en bolighandel. Et tilbud om en ejerskifteforsikring udarbejdes blandt andet på grundlag af boligens tilstandsrapport.

I det følgende beskrives forsikringens indhold og fordelene for henholdsvis køber og sælger, når der tegnes en ejerskifteforsikring.

ejerskifteforsikring, ejerskifte, forsikring, hus, handel, ejendoms, forsikringer, forsikringsselskab

En ejerskifteforsikring sikrer den, der køber et hus, mod uforudsete udgifter til reparation af skjulte fejl og mangler, og den sikrer sælger mod krav fra køber under særlige forudsætninger.

Det må normalt anbefales, at De som køber tegner en ejerskifteforsikring, og at De samtidig nøje undersøger, hvilken dækning forsikringen har. De bør samtidig undersøge, om den forsikring, De får tilbudt, også har en udvidet/specialdækning, og hvad denne dækker.

Hvis sælger vil frigøre sig fra sit mangelansvar og får udarbejdet en tilstandsrapport, skal køber, inden købsaftalen underskrives, have et tilbud fra et forsikringsselskab på, at der kan tegnes ejerskifteforsikring på boligen. Forsikringstilbuddet skal være skriftligt og oplyse:

  • På hvilke vilkår køberen kan tegne en ejerskifteforsikring vedrørende ejendommen

  • Hvilke særlige forhold ved den pågældende ejendoms fysiske tilstand der medfører, at der ikke kan tegnes en forsikring

  • Forsikringstilbuddet skal være udformet som et bindende tilbud til køberen og angive en rimelig frist for antagelse af tilbuddet

  • Sælger skal tilbyde at betale mindst halvdelen af præmien til ejerskifteforsikringen  


Hvad er en ejerskifteforsikring?

Ejerskifteforsikringen sikrer Dem som køber mod uforudsete udgifter til reparation af skjulte fejl og mangler. Det vil sige mangler, som var til stede på overtagelsesdagen, men som ikke er omtalt i tilstandsrapporten. Dækningsperioden skal ifølge loven være på mindst 5 år, men forsikringen kan også tegnes for en længere periode, for eksempel 10 år. De er ikke forpligtet til at tegne en ejerskifteforsikring, men det anbefales at gøre det, da De ellers selv står alene med problemerne, hvis det viser sig, at den ejendom, De har købt, har skjulte fejl eller mangler, som den byggesagkyndige ikke har opdaget og heller ikke burde have opdaget. De bør nøje overveje forsikringens indhold, så De har vished for, hvad den koster, og hvad den dækker.

Sælger skal sørge for forsikring

Sælger er i henhold til lovgivningen forpligtet til at få en bygningssagkyndig til at udarbejde en tilstandsrapport, der beskriver alle eventuelle synlige fejl og mangler. Med rapporten i hånden kan sælger derpå indhente et tilbud på en ejerskifteforsikring fra et forsikringsselskab. Præmien på en ejerskifteforsikring varierer fra selskab til selskab, og afhænger herudover af ejendommens størrelse, alder og pris.

 

ejerskifteforsikring, ejerskifte, forsikring, hus, handel, ejendoms, forsikringer, forsikringsselskab

Præmien skal sædvanligvis betales forud en gang for alle, men i visse selskaber kan den blive fordelt over den 5-årige forsikringsperiode. Sælger skal forelægge Dem tilbuddet, og det er herefter op til Dem, om De vil oprette ejerskifteforsikringen. De kan naturligvis også vælge et tilbud fra et andet selskab, end det sælger har fået tilbud fra. Det er Dem, der tegner forsikringen, men ifølge gældende regler er sælger forpligtet til at betale halvdelen af præmien. Det skal han give Dem et skriftligt tilsagn om, at han vil.

 

 

Køber tegner forsikringen

Det er køber, der tegner ejerskifteforsikringen.

For at frigøre sig fra sin økonomiske risiko skal sælger:

  • Præsentere køber for en gyldig tilstandsrapport udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig.

  • Præsentere køber for et tilbud om en ejerskifteforsikring fra et forsikringsselskab.

  • Give køber et skriftligt tilsagn om, at sælger vil betale mindst halvdelen af forsikringspræmien for det fremlagte tilbud, hvis køber vælger at tegne en ejerskifteforsikring, der opfylder lovens krav

  • Give oplysning om, at sælgeren dermed er frigjort i henhold til lovens krav

Dermed er sælger fri for hovedparten af sit ansvar for de skjulte fejl og mangler på boligen, der er omfattet af forsikringen - uanset om køber vælger at tegne forsikringen.

Ved at tegne en ejerskifteforsikring, kan køber således lade forsikringsselskabet overtage den økonomiske risiko for de skjulte fejl og mangler.

Ikke alle ejendomme kan forsikres

Der kan være specielle forhold ved ejendommen, som gør, at forsikringsselskabet ikke ønsker at tilbyde nogen ejerskifteforsikring.

Forsikringsselskabet skal meddele, hvorfor de ikke vil tegne forsikringen, og De skal have at vide, hvad det er for forhold ved ejendommen, der gør, at de ikke vil. 

Det er ikke ligegyldigt, hvor De tegner forsikringen, eftersom der er stor konkurrence på området, og De bør undersøge, hvor De får den mest fordelagtige præmie og dækning.

Hvor gælder reglerne?

Reglerne om ejerskifteforsikring gælder for:

  • køb af en- og tofamiliehuse til helårsbeboelse både køb af hele huset og ved køb af ideelle anparter af sådanne huse

  • køb af sommerhuse

  • ejerlejligheder

forudsat at:

  • ejendommen hovedsagelig anvendes til beboelse for sælgeren

  • hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen

I princippet gælder reglerne også ved køb af ejerlejligheder til beboelse, men da forsikringsselskaberne ikke vil ejerskifteforsikre ejerlejligheder, gælder loven ikke i praksis for ejerlejligheder.

Reglerne gælder ikke for:

  • køb af ubebygget grund

  • køb af grund med bygning under opførelse

  • køb af landbrugsejendom, der er undergivet landbrugspligt

  • køb af andelsbolig

  • køb af aktielejlighed  

Hvad dækker ejerskifteforsikringen?

Ejerskifteforsikringen skal som hovedregel dække skjulte fejl og skader ved bygningen, som ikke er nævnt i tilstandsrapporten.

Fra 1. oktober 2000 er der indført krav om at forsikringen skal have et vist ufravigeligt minimumsindhold. Bl.a. kan den samlede selvrisiko i forsikringsperioden ikke overstige et beløb på i alt 30.000 kr.

Når forsikringen ikke dækker, betyder det, at sælgeren af huset stadig kan være ansvarlig for fejl og mangler i op til 20 år efter salget.

Hvor forsikringen ikke dækker

Ejerskifteforsikringen dækker ikke:

  • Forhold, der er anført i tilstandsrapporten

  • Fejl eller mangler ved hårde hvidevarer som ikke er en del af ejendommen, udendørs svømmebassiner og dertil hørende pumper og installationer, solfangeranlæg, markiser, baldakiner, antenner eller andre forhold, som ikke er omfattet af huseftersynet.

  • Forhold vedrørende bygningens funktion eller lovlighed i henhold til byggelovgivningen (Nogle selskaber har på deres køberforsikringer en specialdækning for bygningsindretninger, der er i strid med bygningslovgivningen eller sædvanlige byggeforskrifter og for ulovlige installationer på opførelses-/udførelsestidspunktet.)

  • Mangler vedrørende grunden, herunder arealmangel og forurening, da forsikringen kun dækker bygninger (Forureningsrisikoen bør afdækkes forsikringsmæssigt, da der er indført nye regler for kortlægning af alle forurenede grunde med pligter for ejerne til oprensning m.v.)

  • Forhold vedrørende installationers funktion og lovlighed  (ulovlige bygningsindretninger, dvs. specielt ulovlige el-installationer og VVS-installationer)

  • Forhold, som De som køber har fraskrevet Dem retten til at gøre gældende over for sælger.

  • Forhold, som forsikringsselskabet kan godtgøre, at De havde kendskab til på overtagelsestidspunktet

  • Bagatelagtige forhold, der er umiddelbart synlige for en usagkyndig køber

  • Forhold, der alene består i udløb af bygningsdeles, konstruktioners eller materialers sædvanlige levetid

  • Forhold, der alene er udtryk for slid og ælde og dårlig vedligeholdelse

  • Skader i bygningsdele, der normalt er let tilgængelige, men som ikke var tilgængelige ved udarbejdelsen af tilstandsrapporten, og senere indtrådte skader, som stammer fra samme bygningsdele. Det er dog en forudsætning, at det fremgår af tilstandsrapporten, at de pågældende bygningsdele ikke var tilgængelige ved husundersøgelsen, men normalt er let tilgængelige

  • Forhold af ikke fysisk karakter, som tabt herlighedsværdi, manglende rådigheds ret, vanhjemmel og fejlagtig placering af bygninger på grunden.

  • Forhold, som sælger har fraskrevet sig ansvaret for

Såfremt De ikke tegner ejerskifteforsikring

Glædeligvis tegner de flere og flere købere i dag en ejerskifteforsikring, efter at reglen om, at sælger skal betale halvdelen, er trådt i kraft. Men såfremt De ikke har tegnet en ejerskifteforsikring, gælder det:

  • at De som hovedregel ikke kan påberåbe Dem over for sælgeren, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, eller at en fejl burde have været nævnt i tilstandsrapporten, hvis De inden købsaftalens indgåelse, og senest inden De afgav dit købstilbud, har modtaget følgende fra sælgeren:

  • en højst 6 måneder gammel tilstandsrapport, som er udarbejdet af en autoriseret byggesagkyndig

og enten

  • et bindende tilbud på en ejerskifteforsikring, - som i mindst 5 år efter overtagelsesdagen og med mulighed for forlængelse til i alt mindst 10 år dækker fejl ved bygningernes fysiske tilstand, der var til stede ved købers overtagelse af ejendommen, og som ikke er nævnt i tilstandsrapporten, - og hvor sælgeren ved skriftligt og bindende løfte har tilbudt at betale mindst halvdelen af den tilbudte præmie for ejerskifteforsikringen

eller

  • en meddelelse fra forsikringsselskabet om, hvilke særlige forhold ved ejendommens fysiske tilstand der medfører, at selskabet ikke vil tegne en ejerskifteforsikring.

Reglerne gælder dog kun, hvis sælgeren har sikret sig , at De kender de nævnte retsvirkninger, inden aftalen er blevet indgået, og senest inden De afgav dit købstilbud. Har han ikke det,  gælder ansvarsfritagelsen kun, hvis sælger har haft en særlig grund til at antage, at De på anden måde var bekendt med dem.

  • at De dog som køber kan påberåbe Dem følgende:

  • forhold, som er opstået i tiden efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstandsrapporten, og frem til overtagelsesdagen. (Visse ejendomsmæglere tilbyder imidlertid en køberforsikring, der i visse tilfælde dækker disse forhold).

  • at bygningen er indrettet ulovligt. (Visse ejendomsmæglere tilbyder dog en køberforsikring, der i visse tilfælde dækker disse forhold).

  • at et forhold strider mod en servitut

  • at sælger har ydet en garanti

  • at sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt

  • erstatningskrav, hvis sælger har opført bygningen med salg for øje

  • at De som køber uanset ovenstående og uden nærmere aftale kan sende Deres klage og Deres krav videre til den ejer, som i sin tid solgte til sælger, eller måske endda helt tilbage til bygherren, hvis Deres nyindkøbte hus viser sig at være behæftet med fejl og mangler. 

Det benævnes ”springende regres”, når man sender sine krav flere led tilbage i handle-kæden. De tidligere sælgere hæfter i 20 år, fra deres aftale blev indgået. Man bruger kun springende regres, når Deres sælger var i god tro og i øvrigt har opfyldt sine forpligtelser i henhold til loven om forbrugerbeskyttelse.

at De som køber kan rejse erstatningskrav over for den bygningssagkyndige, som har udarbejdet tilstandsrapporten, for fejl, han burde have omtalt. Kravet mod den bygningssagkyndige skal rejses inden 5 år efter overtagelsesdagen, og senest 6 år fra rapportens datering. Har den byggesagkyndige givet garanti for en længere tidsrum, er det selvfølgelig gældende. Viser det sig, at han har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, kan De også rejse krav til ham ud over de normale tidsfrister.  

Specialdækning eller udvidet dækning

Ulovlige bygningsindretninger og el- og vvs-installationer har givet anledning til mange retssager. Af samme grund har nogle forsikringsselskaber indført en tillægsdækning, som dækker udbedring af bl.a. ulovlige installationer.

Denne form for ejerskifteforsikring giver både køber og sælger en ekstra sikkerhed, idet forsikringen indeholder en række væsentlige udvidelser i forhold til lovens minimumskrav til en ejerskifteforsikring.

Udvidelserne kan blandt andet være:

  • Nyværdierstatning ved totalskade. Det vil sige, at forsikringen betaler, hvad det koster at opføre et tilsvarende hus, uanset om det overstiger kontantprisen på tidspunktet for handlen

  • At ulovlige bygningsindretninger bliver gjort lovlige

  • At ulovlige el- og VVS-installationer bliver gjort lovlige

  • Erstatning/reparation af installationer, som ikke fungerer

  • Miljøkrav op til 250.000 kr. ved for eksempel krav om oprydning fra kommunen som følge af en utæt olietank

Den ekstra tryghed for køber skal ses i sammenhæng med, at den udvidede forsikring oftest dækker køber i 10 år fra overtagelsen af boligen. Desuden dækker den sædvanligvis i perioden fra udarbejdelsen af en tilstandsrapport  med Kvalitetsmærke frem til overtagelsen. Der er som regel en selvrisiko på 10.000 kr. per skade, dog maksimalt 25.000 kr. i forsikringsperioden.

Den ekstra tryghed for sælger skal ses i sammenhæng med, at såfremt køber tegner en udvidet ejerskifteforsikring opnår sælger, uden merudgifter, en forsikringsdækning for en række fejl og mangler, der ikke er omfattet af loven, og som sælger derfor normalt ikke er frigjort for. Sælgers forsikring dækker i alle de 10 år, hvor køber fortsat kan rette krav mod sælger og omfatter som nævnt krav som ulovlige installationer og miljøkrav. Her giver den udvidede forsikring altså en klar fordel i forhold til lovens minimumskrav.

Det er dog en betingelse, at der er udarbejdet et en udvidet rapport som tillæg til tilstandsrapporten, også benævnt tilstandsrapport med Kvalitetsmærke eller Sundshedsattest.

(kilde:  www.boligassistancen.dk  - skal du have hjælp til en bolighandel)

ejerskifteforsikring - ejerskifte forsikring